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                G105国道快三平台代理醪桥至青原区草坪桥(快三平台代理段)改建项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案 (讨论稿)
                2019-05-28 14:55:10 来源:本站 作者: 点击数:
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                一、政策法律依据

                《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(吉府字〔2017〕1号)等相关法律和行政法规及中华人民共和国自然资源部(自然资预审字〔2019〕40号)、交通运输部(交规划发〔2016〕112号)、江西省住房和城乡建设厅(赣建规〔2018〕3号)、江西省发展和改革委员会(赣发改交通〔2016〕1409号)等相关项目批准文件。

                二、征收目的

                G105国道快三平台代理醪桥至青原区草坪桥(快三平台代理段)改建项目(以下简称“快三平台代理G105国道东改项目”) 实施的目标是为推动我县经济的快速发展,解决G105国道从醪桥圩镇和县城城区过境带来的交通压力、提高G105国道过境车辆通行能力的重大民生工程。工程的建成将提升城市功能和品味、服务县域经济、惠及全县人民,属公共利益范畴。

                三、征收范围

                G105国道快三平台代理醪桥至青原区草坪桥(快三平台代理段)改建项目(以下简称“快三平台代理G105国道东改项目”)在县城东侧(京九线以东),北起我县醪桥(县公路分局醪桥道班旁),南至青原区天玉镇,途经醪桥、文峰两个乡镇,全长约24.45公里,按一级公路标准进行东移改建(详见征收红线附图)。

                四、签约期限、地点

                1、签约期限:拟定于2019年8月1日至2019年10月31日

                2、签约地点:快三平台代理国有土地上房屋征收与补偿办公室(县城文峰中大道552号)

                五、征收部门及实施单位

                本次房屋征收主体为快三平台代理(以下简称房屋征收人),明确县国有土地上房屋征收与补偿办公室(以下简称房屋征收部门)组织实施本次房屋征收与补偿工作。县房屋征收部门委托快三平台代理G105国道东改项目土地房屋征迁指挥部为本次征收的实施单位,承担房屋征收与补偿安置的具体工作。

                六、征收补偿安置原则

                遵循“决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平”的原则,实行阳光征迁,切实维护公共利益并保障房屋被征收人的合法权益。

                征收机关、企事业、集体单位房屋一律实行货币补偿;征收私宅的主要实行货币补偿和产权调换两种形式。

                七、征收补偿标准和安置办法

                1、征收单位公房一律实行货币补偿(各类房屋补偿价格详见附件);

                2、征收国有土地上私有房屋补偿

                ①实行货币补偿的:

                成套房和非住宅按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》有关规定,经选定的房地产评估机构(评估机构选定办法另行制定)按征收决定公告之日不低于类似房地产市场价格的估价结果确定补偿金额。

                独幢房屋(住宅类)补偿经评估机构估价后,结合容积率,建筑占地面积不超过180的房屋且建筑面积不超过400的,主体建筑可按以下比例结算补偿金额:建成一层的房屋按实际建筑面积评估价1:1.8,建成二层的房屋按实际建筑面积评估价1:1.5,建成三层的房屋按实际建筑面积评估价1:1.2,四层及以上房屋按实际建筑面积评估价1:1。按上述结算办法封顶面积为400,超过400的不提高比例补差。但结算时因提高比例结差而超出征收房屋建筑实际面积部分应扣除建安成本及应缴交税费且不计入奖励范畴。

                办理了房屋所有权证及国有土地使用权证的但已经坍塌、焚毁房屋视作一层建筑进行补偿,应扣除建安成本及应缴交税费。

                砖木人字架结构经确权增加面积部分,按增加部分面积据实补偿,不提高补偿比例。

                ②实行产权置换的:

                成套住房按主房面积1:1置换。

                单幢(住宅类)私房,结合容积率,建筑占地面积不超过180的房屋且建筑面积不超过400的,置换比例以主房建筑面积为基数,建成一层的房屋按建筑面积1:1.7进行置换,建成二层的房屋按建筑面积1:1.4置换,建成三层的房屋按建筑面积1:1.2进行置换,建成四层及以上房屋按建筑面积1:1置换。按上述4种比例提高后,超过400以上的面积不计入调高比例置换(即增调按被征收房屋主体总面积400封顶)。

                办理了房屋所有权证及国有土地使用权证的但已经坍塌、焚毁房屋视作一层建筑进行置换,应扣除建安成本及应缴交税费。

                砖木人字架结构经确权增加面积部分按1:1据实补偿,不提高置换比例。

                征收面积与安置面积等同部分按房屋结构、成新、楼层系数进行结差;调高比例部分按重置价及税费由被征收人缴交后再进行结差;安置面积多于或少于被征收房屋主体面积的(含提高安置比例面积)部分,按市场评估价结差。

                3、被征收房屋室内装修、附属设施、院落、储物室、停车库(假层、阁楼)等按实有工程量结合成新予以评估。按照选择货币补偿方式进行,不作产权置换。

                4、产权调换房基本情况及调换办法

                产权安置房为期房,统一安置在快三平台代理城城北新区大桥北侧BBDQ-11-C出让地块小区开发政府回购安置房内,可供选择的房源约      。

                产权调换房为高层建筑,由房屋征收人负责按国家相关标准进行建设,交房标准为:水泥砂浆地面,内墙及天棚粉刷,每套安装入户防盗门一扇,窗为普通铝合金窗,阳台不封闭,水电到户。期房户型有:88.38㎡、112.28㎡、127.45㎡、127.08㎡、126.65㎡、137.14㎡六种户型(含公摊面积)。

                成套房置换办法:被征收房屋是成套房的应依照“等面积调换”的总体原则,选择与自身被征收主体房屋建筑面积最接近的产权调换房。

                独幢房置换办法:被征收房屋属独幢的,可以按提高调换比例后面积进行置换,但置换总面积不超过400㎡(不含奖购面积)。具体楼层、户型和套数的组合,由房屋被征收人在当时可供选择的产权调换房房源中自行确定。

                ?房屋被征收人在选定完相应产权调换房的户型和套数后,所选产权调换房总面积少于被征收的主体房屋建筑面积且未超过400㎡的,未能达到“等面积调换”要求的,若其剩余未实现产权调换的面积达到或超过当时可供选择的产权调换房房源最小户型面积50%以上的,可增选一套最接近剩余面积的户型进行产权调换;若其剩余未实现产权调换的面积,不足当时可供选择的产权调换房房源最小户型面积50%的,其剩余部分面积只作货币补偿。

                5、产权调换房与被征收房屋价值结算办法:

                ①住宅

                独幢房屋、成套房按本方案第七条第二款第②点规定的调换比例办法结算。

                ②非住宅

                被征收房屋所有权证或不动产登记证载明为营业性用房的,由房屋征收人提供营业性用房实行等面积调换。房屋经过评估,结清被征收房屋和用于产权调换房屋之间价值的差价;由于规划设计等原因,调换面积多于被征收房屋面积10㎡以内按安置价结算、超过10㎡以上部分按公告发布之日类似房地产市场价结算。

                国有土地上被征收房屋所有权证或不动产登记载明为住宅,但依法办理了营业执照,并在房屋征收人作出房屋征收决定之日仍在营业且持续营业超过一年以上的,经快三平台代理市场监督管理局会同税务及其有关行政部门认定后,征收时只对底层建筑中的30㎡(超出的计入住宅面积,不足的据实计算)以内部分按商铺性质进行市场评估并给予补偿;同时该30㎡以内的面积仍可计入住宅面积给予产权调换结算,不提供营业性用房调换。

                八、被征收房屋类型和建筑面积认定办法

                房屋的性质、用途和建筑面积以房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产登记证载明的内容为准。房屋所有权证与国有土地使用权证登记名字或内容不一致的,以房屋所有权证为准;房屋所有权证与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿为准。如因客观原因“两证”过户登记不齐全的,允许其在房屋征收前依法办理过户变更,变更登记缴交的税费按照财税字〔2009〕78号文件标准执行。

                对被征收有阁楼(假楼)的砖木结构居住用房(即砖木一层人字屋面),其外观、设计、功能都相似,由于历史原因有办理砖木一层的,有办理砖木二层的,本着尊重历史、面对现实、不与民争利,按客观公正、实事求是原则确定。坡面顶内空间净高2.2米(含)以上的部分计算全面积,净高1.2m至2.2m部分计算1/2的面积,不足1.2m部分不计入面积。

                未登记的建筑,由快三平台代理房管局会同快三平台代理自然资源局、快三平台代理住建局等单位调查认定,认定为合法建筑的给予补偿,但评估时扣除其办理产权证应缴交费用,费用标准按现行政策执行;认定为未超过批准期限的临时建筑,按照批准使用年限结合已使用年限折旧,给予适当补偿;认定为合法的附属建筑按重置价(详见附件3)结合成新率给以补偿;认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑、铁皮棚等,不予补偿。

                废弃设施不予补偿。

                九、搬迁补偿费、临时安置补偿费、管线迁移费

                1、搬迁补偿费:

                私有房屋以被征收房屋的主体建筑总面积为基数,按6 元/㎡标准一次性补助。选择产权调换方式涉及到二次搬迁的,依照以上标准,再补助一次搬迁费;

                单位公房按房屋所有权证为一总户,按主体建筑面积6元/㎡标准补助,但每户补助不超过10000元。

                2、临时安置补偿费:

                补助对象为私有房屋被征收人;

                私有住宅按被征收房屋主体建筑面积每月5元/㎡补助;

                停产停业补助:根据房地产市场租金或经营主体上年度月均应纳税所得额确定补助金额。被征房屋必须是国有土地上的合法建筑,有合法、有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续,并办理具有税负核定凭证。临时搭建及违章建筑,集体土地上房屋违反土地用途管制经营的不予补助。

                补助期限:选择货币补偿的为3个月;选择产权调换的,以被征收人腾空房屋交付之日至房屋征收人交付产权调换房之日计算,另增加3个月。

                补助支付:选择货币补偿的,签订补偿协议时一次性支付。选择房屋产权调换期房的,签订补偿协议时先预付12个月的临时安置费,剩余部分在交付安置房时一次性结清。

                3、管线迁移费:①固定电话迁移补助费100元/部;②有线电视迁移补助费120元/户;③自来水迁移补助费200元/户;④电力迁移补助费200元/户;⑤空调迁移补助费160元/台;⑥电脑网络迁移补助费100元/户;⑦太阳能搬迁费300元/套。

                十、产权调换房选房顺序

                房屋被征收人凭房屋征收部门出具的签订补偿协议并腾空房屋且交付的有效书面证明材料,按时间先后顺序进行。各房屋被征收人选择产权调换安置房时,只能在正式选房当时所剩的可供房源中进行选择。

                十一、优惠政策

                1.房屋主体建筑面积小于36㎡且在县城规划区内只有此处住房的被征收人,选择货币补偿的,按评估价值给予结算;选择房屋产权调换的,可放宽调换安置一套提供的最低面积户型的安置住房(含交付奖励可增购面积在内);所选调换安置房期房面积多于被征收房屋面积部分且在60㎡以内按安置价(均价2800元/㎡)结算,超出60㎡以上部分按市场价(均价5800元/㎡)结算。

                2.选择产权调换房办理不动产登记证由房屋被征收人自行办理。办证有关税费,等面积部分免费予以办理;超面积部分由房屋被征收人承担,除税收外,规费减半收取。

                3.被征收人在签约期限内签订了协议并腾空房屋的,被征收房屋所有权人要求安置的产权调换房产权转移至法定第一顺序继承人的,凭公证书、房屋补偿协议可免费办理产权转移登记手续。如经公证机构确认无法办理的,凭房屋征收部门出具的书面意见函和房屋补偿协议可免费办理产权转移登记手续。

                4.房屋被征收人在2019年 10月 31 日前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,还可享受免除本方案第七条第二款第?点住宅类的产权调换房与被征收主体房屋等面积内调换互补差额的优惠。

                十二、奖励

                为鼓励房屋业主自行搬迁且主动交付,设立如下奖项:

                1.奖励对象和基数:奖励的对象为独幢私房和私有成套房;奖励的基数以房屋所有权证书载明的主体建筑面积为准。

                2.房屋签约交付阶段奖

                2019年9月30日以前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,给予房屋被征收人主体房屋建筑面积300元/㎡奖励;在2019年10月1日起至10月15日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,给予房屋被征收人主体房屋建筑面积200元/㎡奖励;在2019年10月16日至10月31日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,只给予房屋被征收人主体房屋建筑面积100元/㎡作为物价补贴,逾期不予奖励。

                3、选择货币补偿奖

                (1)在2019年9月30日以前签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,给予被征收房屋评估总金额的20 %奖励;2019年10月1日至10月15日期间签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,给予被征收房屋评估总金额的15%奖励;在2019年 10月16 日至 10月 31日期间签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,只给予被征收房屋评估总金额的10%物价补贴;逾期不予奖励。

                (2)选择货币补偿的被征收人在签订补偿合同一年之内在本县范围内购买商品房的,在被征收房屋评估总价的基础上再增加10%的购房补贴。

                4、选择房屋产权调换奖

                2019年9 月 30日之前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购20%;房屋被征收人在2019年 10月 1日至 10月 15日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购15%;在2019年10 月 16日至 10 月  31日期间补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购10%,逾期不予奖励。

                奖励增购部分按住宅类产权调换房安置价结算。期房:按均价2800元/㎡结算;安置房面积超过被征收房屋面积与奖励增购面积之和以外的,按市场价结算(均价5800元/㎡)。

                5.过渡房安置奖

                被征收人自行落实过渡房进行临时安置的,由房屋被征收人向房屋征收部门书面申请认可后,按其主体房屋建筑面积100元/㎡标准给予被征收人一次性奖励。如由征收部门或工作组帮助协调解决过渡安置房的,该项奖金给予征收部门或工作组。但已坍塌、烧毁房屋不予奖励。

                6.成片成幢集体接受征收奖

                2019年 10 月 31日前,成幢、成片内的被征收人自行相约联合,集体一次性完成签订补偿协议并腾空房屋且交付的,被征收人还可以获如下奖励。

                ①成幢商品房(含房改房)

                住户为24套以上(含24套)单独成幢商品房的,每户可按被征收房屋评估价值的3%的标准给予奖励;住户为24套以下的单独成幢商品房,每户可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励。

                ②成片独幢私房

                2幢至5幢成片的,每幢可按被征收房屋评估价值的1%的标准给予奖励;6幢以上成片的,每幢可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励。

                7.放弃安置房指标奖

                2019年10月31日前完成协议签订并腾空交房,选择房屋产权置换的被征收户,如自动放弃奖购面积(第十二条第四款之规定),每放弃一个平方米给予1000元的奖励。

                十三、县城规划区红线范围内农村宅基地土地征收

                由县自然资源局、文峰镇政府依据《中华人民共和国土地管理法》依法实施土地征收,地上附属物的补偿及安置参照本方案执行。

                十四、工作纪律和要求

                各单位、部门要主动担当、依法职责,不推诿扯皮,要严格按照征收补偿标准和政策要求,秉承公平、公开、公正原则,做到一把尺子量到底、一个政策执行到底、一个算盘算到底,不徇私情、不玩忽职守,攻坚克难,实行阳光征收、和谐搬迁。

                十五、本方案未尽事宜按有关法律法规和政策另行处理。由快三平台代理国有土地上房屋征收与补偿办公室负责解释。

                十六、本方案自发布之日起实施。

                 

                附件: 1.装饰装修补偿方法

                2.房屋征收补偿标准单价执行表



                 

                附件1

                装饰装修补偿标准

                 

                 

                1.符合城市规划及《住宅室内装饰装修管理办法》要求 的拆迁房屋装饰装修予以补偿装饰装修和补偿金额由房地产估价人员根据本市装修材料的市场行情以及结合我省的装饰装修定额标准评估确定。

                2.住宅房屋装修装修2年内(不含2年)按装饰装修费的100%给予补偿。

                3. 住宅房屋装修装修2-4年内(不含4年)按装饰装修费的90%给予补偿。

                4. 住宅房屋装修装修4-6年内(不含6年)按装饰装修费的80%给予补偿。

                5. 住宅房屋装修装修6-8年内(不含8年)按装饰装修费的70%给予补偿。

                6. 住宅房屋装修装修8-10年按装饰装修费的60%给予补偿,10年以上给予50%补偿

                7.征收评估装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由房地产估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

                8.装饰装修材料价格表(材料费的综合价格中包含制作安装费)。

                 

                装饰装修材料

                综合价

                地面

                水磨石

                普通

                70元/m2

                多彩镶铜条

                100元/m2

                油漆

                乳胶漆

                20元/m2

                地面漆

                8元/m2

                地砖

                普通

                70元/m2

                墙面砖

                110元/m2

                刨光地砖

                120元/m2

                防滑地砖

                90元/m2

                花岗岩

                花岗岩镶铜条 

                150元/m2

                花岗岩

                130元/m2

                大理石

                大理石镶铜条 

                120元/m2

                大理石

                100元/m2

                地板条

                复合 

                100元/m2

                实木

                200元/m2

                墙面

                仿瓷

                 

                14元/m2

                喷涂

                 

                20元/m2

                墙纸

                 

                40元/m2

                硅澡泥

                 

                150元/m2

                木质装饰板

                 

                120元/m2

                墙布

                 

                50元/m2

                电视背景墙

                木板底、石膏面

                150元/m2

                石材

                370元/m2

                瓷砖

                220元/m2

                 

                花格板

                 

                260元/m2

                壁柜

                 

                360元/m2

                吊柜

                 

                320元/m2

                鞋柜

                 

                380元/m2

                橱柜

                 

                260元/m2

                顶部

                石膏

                一级

                60元/m2

                二级

                80元/m2

                顶部

                铝塑板

                 

                160元/m2

                玻璃

                 

                160元/m2

                塑料扣板

                 

                50元/m2

                铝天板

                 

                65元/m2

                木拼花吊顶

                 

                200元/m2

                罗马柱

                杂木

                300元/根

                石膏

                260元/根

                实木线条

                 

                10元/m2

                复合集成

                 

                130元/m2

                门窗

                包门、门套

                 

                500元/m2

                窗套

                 

                38元/m2

                铝合金窗(室内)

                 

                160元/m2

                磨花玻璃推拉门(衣柜门)

                 

                170元/m2

                木玻璃推拉门

                 

                170元/m2

                铝合金推拉门

                 

                160元/m2

                 

                塑钢推拉门

                 

                130元/m2

                防盗窗

                不锈钢

                90元/m2

                钢筋

                55元/m2

                方管

                60元/m2

                门窗

                雨棚

                白铁皮

                65元/m2

                玻璃钢

                400元/m2

                白铝板

                70元/m2

                不锈钢

                100元/m2

                厨卫设施

                台板

                 

                270元/m2

                博古架

                 

                190元/m2

                瓷砖洗手池、储水池

                 

                500元/个

                柱盆

                 

                150元/个

                陶瓷洗手盆

                 

                100元/个

                不锈钢洗手盆

                单盆

                200元/个

                双盆

                400元/个

                玻璃洗漱台

                 

                500元/个

                陶瓷洗漱台

                 

                550元/个

                蹲便器

                 

                100元/个

                马桶

                 

                600元/个

                普通浴缸

                 

                2000元/个

                沐浴房

                 

                1000元/个

                装饰楼梯

                木质结构

                实木板

                300元/步

                复合板

                75元/步

                钢制结构

                 

                180元/步

                大理石

                 

                200元/步

                不锈钢

                 

                120元/m

                铁艺

                 

                200元/m

                实木

                 

                300元/m

                其它

                钢架棚

                 

                200元/

                水泥阁楼

                 

                200元/

                木板阁楼

                 

                150元/

                梳妆台(固定)

                 

                500元/

                书桌(固定)

                 

                300元/

                备注:材料费的综合价格中包含制作安装费。

                附件2

                 

                房屋重置价、附属物、配套设施补偿单价

                 

                项  目

                补偿标准

                框架结构房屋

                750元/㎡

                特殊结构(如仓库、祠堂)

                750元/㎡

                砖混结构房屋

                510元/㎡

                砖木结构

                430元/㎡

                土木结构

                320元/㎡

                简易建筑

                300元/个

                猪圈及简易棚

                125元/㎡

                明井(含水井、水泵、储水箱、水管)

                3600元/口

                压水井

                980元/口

                砖围墙

                30元/㎡

                水泥晒坪

                65元/㎡

                化粪池

                300元/个

                无挂果果树

                30元/株

                挂果果树

                50元/株

                大门门襟(砖木)

                1500元/座

                大门门襟(砖混)

                2500元/座

                 


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